Gefahr der ausländischen Investoren in Berlin
Die Neue Wohnung im Gespräch mit Hartmann Vetter, Berliner
Mieterverein e.V.
„Wer hat Angst vorm schwarzen Mann?“ – jeder kennt das Spiel mit dem gewissen Nervenkitzel noch aus Kinderzeiten. Die aktuelle Diskussion um die Massenaufkäufe von Berliner Immobilien lässt Parallelen erkennen: Ersetzt man den schwarzen Mann durch die ausländischen Investoren (damit zusammenhängend drohende Mieterhöhungen) und die weiteren Mitspieler durch Banken, Mieter- und Vermietervereine und den Berliner Senat hat man ein ähnliches Szenario. Nur dass man nicht mehr weiß, vor wem und was man eigentlich Angst haben muss bzw. inwieweit die Angst berechtigt ist... Hartmann Vetter vom Berliner Mieterverein e.V. antwortet für Die neue Wohnung auf Fragen zum Thema.
Berlin galt lange Zeit als el Dorado für Mieter: große
Auswahl an bestem Wohnraum für wenig Geld. Inwieweit gilt dies
Ihrer Meinung nach heutzutage immer noch?
In Berlin gibt es nicht einen Wohnungsmarkt, sondern viele Teilmärkte
regionaler und struktureller Natur. Wenn Sie beispielsweise in einer
Großsiedlung eine Wohnung suchen, werden Sie sehr schnell erfolgreich
sein, wohingegen eine bezahlbare Altbauwohnung in Charlottenburg oder
Steglitz ein Traum bleiben wird.
Makler sprechen von einem regelrechten Run
auf Berliner Immobilien durch ausländische Investoren. Hintergrund des Interesses sind
die Annahmen, dass in absehbarer Zeit die Immobilienpreise in Berlin
stark anziehen werden und ebenso Gewinne durch zukünftige Mietsteigerungen
erwartet werden dürfen. Wie berechtigt sind diese Hoffnungen?
Da werden sich die Investoren wohl in den Finger schneiden. Sicherlich
sind die Immobilienpreise in Berlin verglichen mit richtigen Metropolen
wie London, Paris oder New York niedrig. Allerdings sind die Löhne
und Gehälter der Bewohner, die die Mieten ja zahlen sollen, auch
niedrig. Entscheidend ist also die konjunkturelle Entwicklung, ob sich
die Hoffnungen der Investoren erfüllen. Wenn nicht, sind die Mieter
auch die Leidtragenden, denn jede Insolvenz führt zu Problemen
bei der Bewirtschaftung der Grundstücke: Es werden die Betriebskostenvorauszahlungen
häufig nicht zweckentsprechend für die Bezahlung der Versorgungsunternehmen,
wie Wasserbetriebe und Fernwärme genutzt.
Die Gefahr bei ausländischen Investoren ist immer, dass diese
die Objekte kurzfristig aufkaufen und dann bei entsprechender Steigerung
der Rendite gewinnbringend wieder abstoßen. Meist ist eine langfristige
Investition von vornherein gar nicht eingeplant, was auch der Stadt
Berlin nicht entgegen kommen kann. Gibt es irgendwelche Ideen, Investoren
langfristig an die Stadt zu binden?
Es gibt keine für die Investoren verbindlichen Regelungen, die
die Verfügungsfreiheit wirklich beschränken. Das Eigentumsrecht
garantiert diese umfassend. Vertragsklauseln, die einen weiteren Verkauf,
wenn auch nur befristet ausschließen, werden häufig nicht
akzeptiert oder aber auch missachtet, ohne dass wirkliche Sanktionen
zu befürchten sind. Deswegen ist es ja so wichtig, dass das Land
keine weiteren öffentlichen Wohnungen mehr veräußert.
In einigen Teilen des Marktes, zum Beispiel
bei Altbauten, haben die Aufkäufe schon zu einer Art Versorgungsknappheit geführt.
Das Resultat sind steigende Mieten. Kann man dies als Vorboten einer
Welle von Mieterhöhungen auch in anderen Marktbereichen sehen
oder halten Sie dies für eine Ausnahmeerscheinung?
Dies sind in der Tat die Vorboten überproportionaler Mieterhöhungen.
Denn je teurer gekauft wird, desto höher der Verwertungsdruck
durch höhere Mieten und/oder Weiterverkauf nach Umwandlung in
Eigentumswohnungen.
Sind die Investoren auf schnellen Gewinn
aus, kann man erwarten, dass es zwar Mieterhöhungen geben wird, jedoch nicht weiter in
die Instandhaltung der Objekte investiert wird. Der Mieter ist also
doppelter Leidtragender. Kann er sich dagegen schützen?
Der Mieter hat auch nach einem Verkauf die Rechte aus dem Mietvertrag
und aus dem Gesetz. Er kann und sollte diese wahrnehmen und beispielsweise
die Instandhaltung notfalls gerichtlich einfordern.
Gibt es Stadtteile, die von ausländischen Investoren bevorzugt
werden? Besteht die Möglichkeit, dass dadurch der Charakter von
einzelnen Stadtteilen verändert wird?
Es gibt Investoren, wie amerikanische Pensionsfonds, die im Paket einkaufen,
also ganze Wohnungsbaugesellschaften wie die GSW. Hier kann schon die
Unternehmenspolitik Teile von Stadtteilen bestimmen. Skandinavische
Investoren kaufen eher Einzelobjekte, da besteht dieser Einfluss eher
nicht.
Wie beurteilen Sie die Einführung börsennotierter
Immobilienfonds — sogenannte Reits?
Wir sind dagegen, da durch diese Form der Anlage der Verwertungsdruck
nochmals steigt und die Wohnung zur bloßen Ware verkommt und
kein Sozialgut mehr ist.
