Die
Eigentumswohnung finanzieren
Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte der Stiftung Warentest, weist den richtigen und bezahlbaren Weg ins Eigenheim
Ein Dachgeschoss für uns allein? Das wird schnell zum Klotz am Bein.
Herr Sahr, würden Sie zum Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin
raten?
Nicht generell. Zunächst einmal müssen die finanziellen Voraussetzungen
stimmen. Immobilienkäufer brauchen einen soliden Grundstock an Eigenkapital
– möglichst 20 bis 30 Prozent - und ein ausreichend hohes Einkommen,
um die Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten langfristig tragen
zu können. Eine Eigentumswohnung ist außerdem eine langfristige Geldanlage.
Für Leute, die beruflich mobil bleiben wollen oder müssen, können die
eigenen vier Wände schnell zum Klotz am Bein werden.
Ob sich eine Eigentumswohnung lohnt, hängt außerdem von der Lage und
der Gebäudequalität ab. Außerdem muss der Kaufpreis in angemessenem
Verhältnis zur Miete für eine vergleichbare Wohnung stehen. Wegen der
relativ niedrigen Mieten in Berlin ist das Kaufpreis/Miete-Verhältnis
hier im Schnitt ungünstiger als in anderen Städten, etwa in Hamburg,
Köln oder Frankfurt am Main. Eine Eigentumswohnung kann eine gute Anlage
sein, aber nur bei einer sorgfältigen Auswahl und einem relativ günstigen
Preis.
Finanzierungsexperte Jörg Sahr
Welche Kosten kommen auf den potentiellen Käufer einer Eigentumswohnung
zu?
Das Finanzamt verlangt in Berlin 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf
den Kaufpreis. Dazu kommen rund 1,5 Prozent an Notar- und Grundbuchgebühren
und bei einem Kauf über einen Makler nochmals bis zu 7 Prozent Maklercourtage.
Außerdem können je nach Zustand der Wohnung Renovierungskosten anfallen.
Zu den laufenden Kosten gehören die Bewirtschaftungskosten einschließlich
Instandhaltungsrücklagen und die Vergütung für den Verwalter, für die
Wohnungseigentümer einen Abschlag in Form des Hausgeldes zahlen. Dazu
kommen die Kreditraten aus der Finanzierung. Und wenn die Instandhaltungsrücklage
nicht ausreicht, können Sonderumlagen für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
anfallen, etwa für eine erforderliche Erneuerung der Fassade oder des
Dachs.
Sich einrichten, wie man will: in den eigenen vier Wänden möglich
Wie lange dauert die finanzielle Belastung durch den Kauf einer
Eigentumswohnung?
Das kommt darauf an, welche Tilgung Sie sich leisten können und wollen.
Viele Banken bieten Kredite mit nur 1 Prozent Anfangstilgung an. Die
Raten sind dann verlockend niedrig. Doch so eine Minitilgung führt
zu Kreditlaufzeiten bis über 35 Jahren und zu einem hohen Zinsrisiko
nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Um in 20 Jahren schuldenfrei zu
sein, muss man schon mit einer Tilgung von rund 3 Prozent anfangen
– und eine entsprechend höhere Rate zahlen. Wichtig ist: Spätestens
mit Rentenbeginn sollten die Kredite abgezahlt sein.
Ist die Eigentumswohnung immer noch die krisensichere Wertanlage?
Krisensicher waren Eigentumswohnungen noch nie. Anfang der Neunzigerjahre
haben sich vor allem viele Kapitalanleger überteuerte Eigentumswohnungen
andrehen lassen, die sie später nur mit hohen Verlusten wieder los
wurden. Viele sind heute ruiniert, weil sie die Wohnungen voll auf
Pump finanziert hatten und der Verkaufserlös längst nicht zur Rückzahlung
der Kredite ausreichte. Aber auch bei Eigentumswohnungen in guter Lage,
die ihren Preis wert sind, geht die Wertentwicklung nicht immer nur
nach oben. So sind die Preise in den letzten zehn Jahren in Berlin
eher gesunken, teilweise sogar kräftig. Längerfristig gibt es hier
natürlich die Chance auf eine positive Wertentwicklung und der Trend
scheint sich langsam umzukehren. Eine Garantie dafür gibt es aber nicht.
