„Na endlich, wurde aber auch mal Zeit“, denkt sich der Mieter und freut sich über den Einbau neuer Fenster. Das Lachen vergeht, sieht er ein paar Monate später die saftige Mieterhöhung. Und denkt nostalgisch, dass das Pfeifen durch die morschen Fensterritzen doch eigentlich auch etwas Uriges hatte.
Beim Denken muss es jedoch nicht unbedingt blieben. In manchen Fällen ist es ratsam, bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ganz genau hinzuschauen. Denn nicht alle Erhöhungen der Miete nach dem Umbau sind berechtigt. Das gilt vor allem, wenn es sich um Reparaturen handelt, die schon längst hätten gemacht werden müssen. Dazu gehören zum Beispiel das Auswechseln morscher Fensterrahmen, genauso wie das Erneuern eines wasserdurchlässigen Daches. Für diese normalen Reparaturarbeiten und Instandhaltungen muss der Vermieter oder Eigentümer allein aufkommen. Häufig kann der Mieter solche versuchten Manöver relativ schnell durchschauen und dagegen angehen, kennt er seine Wohnung mit ihren Mängeln doch meist am besten. Zur späteren Beweislage schadet es dann nicht, Fotos von dem vorherigen Zustand der Wohnung zu haben.
Undurchsichtiger wird es, wenn der Eigentümer zum Beispiel statt die alten Fenster nur einfach durch gleichwertige Neue zu ersetzen, Fenster besserer Qualität einsetzen lässt. Bringt dies eine Wohnwertverbesserung oder führt zur nachhaltigen Energie- oder Wassereinsparung, dann gelten solche Baumaßnahmen als Modernisierung. Der Vermieter darf damit seine Ausgaben auf die Jahresmiete draufschlagen. Doch Vorsicht – nur den finanziellen Unterschied, der durch die Qualitätsunterschiede zwischen den Fenstermodellen entsteht und auch nur elf Prozent davon. Wem das als Mieter zuviel ist, der kann von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Modernisierungsarbeiten müssen übrigens vom Mieter geduldet werden, auch wenn dieser eigentlich lieber den alten Holzofen als die neue Zentralheizung behalten möchte. Die einzige Ausnahme wird gemacht, wenn die Bauarbeiten eine nicht gerechtfertigte Härte darstellen. Darunter fallen: gesundheitliche Gefährdung des Mieters und seiner Familie oder aber auch die schlichte Tatsache, dass sich der Mieter die danach erhöhte Miete nachweislich nicht mehr leisten kann.
Gibt es, was die Frage nach der Evaluation von Modernisierungskosten angeht, rechtlich gesehen noch viele Grauzonen, herrscht Eindeutigkeit darüber, dass der Vermieter den Mieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich über das Ausmaß der Arbeiten informieren muss. Liegt eine solche Ankündigung nicht vor, heißt es auch schon mal an der Wohnungstür: Handwerker müssen draußen bleiben!
Wichtig: Jeder Fall ist ein Einzelfall. Diese Übersicht dient nur als Orientierung. Im Ernstfall sollten Sie sich einen Rechtsbeistand nehmen.
››› weitere Informationen finden Sie auf www.mieterschutzbund-berlin.de und www.berlinermieterverein.de
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